Форум

Не секрет, что сегодня купить квартиру в собственность может далеко не каждый. Да и те, кто может, очень сильно задумываются: рынок жилья эконом-класса в явном кризисе, заявления агентств недвижимости и банков ни у кого доверия не вызывают: все понимаю, что никто не будет рубить сук, на котором сидит.

Рынок элитного жилья - другое дело, однако вложение в такое жилье относится к другой категории людей, чем та, проблемы которой я рассматриваю, и является скорее инвестицией, чем решением насущных жилищных проблем.

Ипотека, за которую так цепляются банки, публикуя массу сфабрикованных отзывов "довольных сограждан", - это развод покруче, чем в ОАО МММ. Купить в кредит квартиру на пике цен недвижимости - это крайне глупый ход.
Наш человек всегда отличался чрезмерной доверчивостью, однако и на этот раз он наступает на те же грабли.

Но в самое последнее время банкам не хватает даже такой доверчивости сограждан: при высокой доходности инвестиций в недвижимость еще можно было подумать об ипотеке, но сегодня даже необразованный человек понимает, что выплаченные проценты по кредиту ему уже не скомпенсирует никакой рост цен.

Сами агентства и банки боятся снижения цен как огня: это ознаменует начало продажи инвестиционных квартир. По правде сказать, серьезное понижение цен началось еще в начале года: если учесть нашу совсем не маленькую инфляцию.
Психологически цены на недвижимость вроде бы "удерживают" взятую планку - реально же квартиры довольно быстрыми темпами обесцениваются.

Невыгодность приобретения жилья в собственность становится очевидной, простой человек начинает рассматривать варианты аренды квартиры. Агентства и банки прекрасно это понимают, поэтому ими поставлена задача: стоимость аренды должна быть такой, чтобы покупка квартиры при всей своей нелепости была выгоднее, чем аренда.

Как известно, сложно арендовать хорошую однокомнатную квартиру в Москве за сумму, меньшую чем 20000. Но средняя зарплата в Москве - 24000. Однокомнатная квартира снимается для одного-двух человек - будем считать для двух.

Итак, 48000 совокупный доход. Из них 40% на аренду жилья? Не много ли? Для квартиросъемщика - уже много, но задача агентств и банков - "задушить" рынок аренды и оживить за счет этого рынок "ипотеки".
Поэтому стоимость аренды будет еще больше... если мы не научимся себя правильно вести.

Что же приводит к повышению цен на рынке аренды недвижимости?

1. Условия агентов. "Комиссия" агенту выплачивается в момент вселения в квартиру в процентах от стоимости месячной аренды (обычно от 50% до 100%). В результате агенту невыгодно сдавать дешевую квартиру. Скорее, он договорится с владельцем квартиры выставить бОльшую цену, чем заявленную вначале, при этом никогда не будет отстаивать интересы квартиросъемщика.

2. Схема работы агентов с дешевыми квартирами.

Когда агент звонит Вам, он чаще всего даже не представляет, какую квартиру он предлагает (например, общую площадь квартиры не знает почти никто. А Вас устроит прихожия 1,5м2?). Вечером он, может быть, поедет с Вами на осмотр квартиры. Но не только с Вами. Туда приедет еще человек 10, и их будут по очереди запускать в квартиру.
Кто первый скажет "хочу" и будет готов внести залог от 3 до 5 тыс.р. - тот и "победил". Нормально?

Хорошо еще, что после осмотра не устраивают аукцион. Но в любом случае Вас фактически лишают выбора.

3. Поведение квартиросъемщика. Наш человек очень ленивый. Ему не хочется составлять подробное объявление, ему не хочется искать, ему не хочется торговаться, ему просто нужна квартира. За 15 000. Ну хорошо, за 16. Ну ладно, за 18. "А правда, я не найду квартиру дешевле 20?". Ну хорошо, за 20. Снято.

Вообще, историй про то, как "разводят" нашего брата во всех странах мира - масса. Купить в Китае какую-нибудь местную долларовую подделку за 200 у.е. - это известный и неоднократно повторяющийся случай для российского туриста. Покупаем всё по первой названной цене.
У меня был случай, когда одна женщина скинула стоимость аренды однушки после полуминуты разговора сразу на 2000...

К чему приводит такая ситуация?

1. Создается нездоровый ажиотаж. Нездоровый ажиотаж - это когда клиент согласен снять квартиру, даже не осмотренную агентом и не имея достаточной информации о квартире. Когда десяток клиентов едет смотреть квартиру вместе с агентом. Когда съем квартиры производится фактически по условиям "аукциона" при насильно ограниченном выборе.

2. Растут цены. Агентам выгодно сдавать дорогие квартиры.
Банкам выгодно, когда невыгодно арендовать квартиру, а выгоднее взять ипотеку.

3. И самое неочевидное и неприятное: через пару месяцев Вам либо придется перезаключать договор на менее выгодных условиях, либо заняться поиском новой "дешевой" квартиры: цены вырастут настолько, что владельцу будет проще оплатить Вам все издержки по расторжению договора и пересдать квартиру.

Что делать? Предлагаю свои рекоммендации потенциальным квартиросъемщикам:

Как вести себя на рынке аренды жилья правильно.

1. Предлагайте агенту фиксированный размер оплаты его услуг (от 20 000) - можно это делать прямо в объявлении. Попробуйте переманить агента на свою сторону, разрушайте зависимость агентской "комиссии" от стоимости сдаваемого жилья. Пока агентства не очень любят данный подход, но даже информационная "атака" уже приносит свои плоды.

2. В объявлении указывайте четкие требования к квартире. Не ограничивайтесь коротким перечнем. Пишите всё - тогда разговор с диспетчерами агентств, уточняющих сведения, будет короче, а после этого Вас уже не будут донимать бестолковыми звонками.

3. Отказывайтесь от не очень подходящих вариантов. Делайте это смело и без сомнений. Каждое Ваше "сомнение" - повод повысить цену для другого звонящего.

4. Торгуйтесь. Если торгуется один из тысячи - у него ничего не получится: квартиру, которую он не снимет за предлагаемую цену, снимет любой другой из этой тысячи. Если торгуется каждый из этой тысячи - у продавца мало шансов настоять на своём.
Торгуйтесь, не дайте себе "впарить" втридорога. Уважайте себя, черт возьми!:)

5. Высчитывайте стоимость аренды исходя из средней заработной платы по Москве. Если сейчас 24 000 - значит, стоимость аренды хорошей однушки на 1-2 человек не должна быть выше 12 000. Какой бы эта однушка не была.

Сегодня можно снять однушку после ремонта в хорошем районе (не на самой окраине) рядом с метро (менее 10 минут пешком) за 15 500-16 500. ЭТО РЕАЛЬНО. Главное, стоять на своём. Уважайте себя и свой труд!
Как правильно снять квартиру и не попасть в лапы мошенников
Снять жилье в Москве непросто. Задачу усложняет сохраняющийся в этом сегменте рынка дефицит предложений. Кроме того, в условиях повышенного спроса возрастают возможности для мошенничества. Как не стать для аферистов источником легкой наживы? Вот основные правила.
Правило первое
Берегитесь информационных мошенников.
Существует несколько схем, по которым работают эти организации. Одна из них следующая. В различных специализированных СМИ размещают предложения квартир с меньшей арендной ставкой, чем в среднем по городу, либо вообще без указания цены. Позвонив по телефону, вы узнаете, что попали в агентство. Девушка любезно предлагает приехать в офис компании, заключить договор о просмотре, но сначала просит внести предоплату в 3-4 тыс. руб., "которые будут зачтены в счет арендной платы за первый месяц". После этого вы едете с агентом смотреть жилье, которое "неожиданно" для самого сотрудника фирмы оказывается сдано. Но поскольку договор с вами заключен на месяц, агент предлагает, например, завтра или послезавтра посмотреть еще один или даже несколько вариантов. И так весь месяц можно смотреть квартиры, которые только что якобы увели у вас из-под носа.
Другой сравнительно честный способ отъема денег у желающих снять жилье - оказание информационных услуг. Вы звоните по объявлению, обещающему недорогую квартиру. Выясняется, что именно то жилье, которое вас интересует, уже сняли. Но у агентства есть информационная база аналогичных вариантов. Чтобы ее получить, вам нужно также приехать в офис, заключить договор и купить сведения за примерно ту же сумму - 3-4 тыс. руб. Согласно договору с этим агентством вам обещают в течение двух-трех недель высылать по факсу или электронной почте новые ежедневные обновляющиеся данные по квартирам. На самом же деле вам предлагают устаревшие или даже липовые варианты, по которым найти жилье практически невозможно: как правило, звонки по телефонам, указанным в распечатках, бесполезны - квартиры по этим адресам либо уже сданы, либо вообще никогда не сдавались.
У мошенников могут быть различные схемы действия, которые меняются и становятся все более изощренными. Однако общее у таких агентств - отсутствие собственной реальной базы объектов, предлагаемых в аренду. Следует иметь в виду, что все подобные организации просят клиента заплатить какую-то сумму вперед - до того, как он увидит квартиру, даст свое согласие ее снять и получит ключи. Забрать деньги обманутому гражданину скорее всего не удастся, ведь формально компания выполняет свои обязанности (высылает списки, командирует агентов).
Сегодня печатные издания в борьбе с информационными агентствами снимает рекламные публикации явных мошенников. Однако некоторые нечистоплотные фирмы стали маскироваться под добропорядочные риелторские компании и, постоянно меняя телефоны, давать объявления о квартирах по вполне рыночным ценам.
Что должно насторожить:
 низкая арендная ставка;
 низкая стоимость услуг;
 расчеты с агентством предлагают провести до заселения в квартиру (профессиональные риелторские компании плату за свои услуги возьмут только после заключения договора найма между клиентом и хозяином квартиры и передачи арендатору ключей);
 на двери офиса, как правило, отсутствует вывеска с названием фирмы, режимом работы, юридическим адресом;
 организация не является агентством недвижимости или риелторской компанией.
Правило второе
Проверяйте документы на квартиру.
Прежде чем согласиться на понравившийся вам вариант, а тем более осуществить предоплату, проверьте документы на жилье. Так вы сможете обезопасить себя от мошенников, сдающих чужую собственность. Технология обмана такая: человек арендует квартиру, заплатив за месяц вперед и, выдавая ее за свою, пересдает другим. Причем жертвой афериста, как правило, становится не один человек, а несколько ведь жилье выставляют по невысокой цене. Иногда мошенник требует аванс или предоплату за несколько месяцев вперед, а иногда просто собирает 50% стоимости с нескольких людей и просит отсрочить заселение на неделю. Приехав в назначенный день, вы увидите на пороге таких же обманутых нанимателей, как и вы.
Словом, правоустанавливающие документы на квартиру - это первое, что вы должны попросить у потенциального наймодателя. Если жилье приватизировали и впоследствии никаких сделок с ним не совершали, то у хозяина должен быть договор передачи, заявление о приватизации и свидетельство о собственности (свидетельство о государственной регистрации права). Если квартира приобретена по возмездной сделке, то это может быть договор купли-продажи, мены, ренты (как правило, договор пожизненного содержания с иждивением), зарегистрированный в соответствующих государственных органах. Если человек получил жилье в наследство, то должно быть свидетельство о праве на него по закону или по завещанию со штампом органов государственной регистрации до 2005 года. Если квартира подарена, то необходимо наличие зарегистрированного договора дарения.
Подчеркнем еще раз: все эти документы имеют юридическую силу лишь в том случае, если они прошли государственную регистрацию, которая в свою очередь зависит от года совершения сделки. Необходимую информацию можно также получить, сделав выписку из Единого государственного реестра прав, если бумаги выданы после 1998 года.
Следует также отметить, что квартира, приобретенная в браке по возмездной сделке, является совместно нажитым имуществом даже если оформлена на одного супруга, а потому в договоре найма необходимо указать согласие второго супруга на ее сдачу.
В обязательном порядке вам должны показать оригиналы документов, поскольку ксерокопии можно подделать. Также просить паспорта и желательно выписку из домовой книги, чтобы выяснить, каков состав семьи. Ведь эти люди имеют право пользования жилым помещением.
Правило третье
Получите согласие всех собственников.
Не забудьте выяснить, кто является собственником предлагаемого внаем помещения. Если таких людей несколько, необходимо по